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�C　不動産の有効活用

不動産の活用は、今までの様々なご提案が支出を抑えるためのご提案であったのに対し、今度は収入の改善を意図するものであり、性格を異としています。

収入の改善を図るものだけに、様々なことが考えることができますが、ご要望では一坪もご売却になられるご意志はないということなので、その方向で検討してみたいと思います。

不動産を有効活用する上で、まずお考えになられることは、その土地が更地ならば、何か建物を建てて、そこから家賃をもらおうか、ということでしょう。ただアパート経営等はもし計画通りにいかなかったら建築費の支払いで大変なことになりかねませんし。住宅ローンを返済し終わったにもかかわらず、また多額の借金を背負い込むのも心痛が堪えないもとになりかねません。土地に箱ものが建つということは将来において再活用する場合、規制がかかってしまいますし、やはりアパート・マンション等はその需要がどれだけ見込めるか、にかかってきますのでリスクは大きいといえます。

その点、月極駐車場ならば初期投資に、多額の費用を要しませんし、今後有事の際においても比較的にすぐ土地の再活用が可能となります。駐車場はそれ自体で、相続の評価に及ぼす影響はなにもありませんが、現金収入という意味で、収支の改善が図れることと、マンションに比べ管理がしやすいという大変大きなメリットがあります。

永田様のご近所の駐車場の月極駐車場の平均は25,000円ですので、仮に25,000円で250�uに13台分（稼動率平均80%）の駐車場としてご活用された場合、年間の収入は312万円。経費といえば、固定資産税くらいのものですから、駐車場代分の固定資産税はおよそ93万円です。よって差引219万円の不動産所得になります。ここから所得税、住民税を考慮しますと、不動産収入が生じたことによる増税額は、30万円ほどです。（ちなみに住民税は、本来は前年所得に対して課税されてきますので、1年目は課税されません。）

不動産所得が219万で、それにより増税額が30万円ですから正味の手取り額は189万円になります。

また、土地のうち250�uにかかる固定資産税は、不動産所得の経費ですのでご自宅の固定資産税は26万ほどになります。